쇼핑몰의 空間組織에 관한 연구: 北美의 사례를 중심으로
A Spatial Analysis of Shopping Mall Design in the North American Urban Context
大韓建築學會論文集 大韓建築學會論文集 12卷 11號 通卷97號 1996年 11月號 pp.39-50. 1996.11
김성홍, 서울시립대 건축학부
Abstract
The North American shopping mall developed in the late 1950s had anti-urban characteristcs from the beginning. Being surrounded by acres of surface car parks, it creates discontinuity between internal spaces and streets. The major questions of this paper are to examine the spatial morphology of the shopping mall; and to seek an alternative for the present stereotype suburban mall. Space syntax is used as a descriptive and analytical method. The paper is three-fold: first, it compares the space patterns of suburban and urban mall on the basis of several malls chosen as case studies. Second, the paper closely investigates the correlation between spatial configuration and pedestrian movement. Here, on-site observations of shoppers' movement are conducted. Finally, the paper explores the potential for continuity of pedestrian access from a building complex to urban fabric and suggests that the shopping mall can and should be a continuum of the public domain.
1. 서론
1920년대 후반 北美에서는 街路와 건물의 밀접한 관계를 변화시키는 새로운 건축유형이 등장한다. 도시의 외곽이나 郊外에 나타나기 시작한 쇼핑몰은 대형 주차장을 겸비한 백화점과 상점의 집합체로서 기존의 보행자 중심의 도심상권을 위협하고 새로운 쇼핑행태를 만들기 시작한다. 50-60년대에 들어서는 다양한 형태로 실험되던 쇼핑몰은 실험을 거쳐 몇가지의 원형으로 압축되면서 북미 전역에 파급된다 (Clausen, 1984; Gillette, 1985; Longstreth, 1986). 그러나 쇼핑몰은 출발부터 反都市的인 성향을 지니고 있었다는 지적을 받아왔다. 외부공간과 시각적, 물리적으로 차단된 내부공간은 가로가 지니는 경제, 사회, 문화적 기능을 저하시키고, 쇼핑몰을 에워싸고 있는 거대한 주차장은 도시의 연속성을 파괴한다는 비평을 받아왔다 (Caliandro, 1978; Kowinski, 1985;Shields, 1989; Crawford, 1992). 그러나 이러한 비평은 체계적 분석에 바탕을 두지않고 시각적 요소에 대한 주관적 판단에 편중된 것이 사실이다. 쇼핑몰은 대형백화점, 소형상점, 사무실, 레저시설, 주차 구조물 등이 모인 복합시설물이므로 局部的 분석 만으로는 그 전체적 특성을 파악하기란 불가능하다. 쇼핑몰에 관한 일치된 비평이 있었음에도 불구하고 건축적 연구가 계속되지 못한 것은 주관적 판단을 대신할 만한 공간분석방법론이 개발되지 못한 데에도 그 원인이 있다고 할 수 있다.
본 연구의 목적은 쇼핑몰이 하나의 단위체로서의 기능을 수행하면서도 도시맥락과 유리되지 않게 설계될 수 있는 가능성을 모색하고자 하는 데에 있다. 따라서 본고에서는 쇼핑몰을 하나의 유기적 조직으로 간주하고 이를 ‘空間組織 (Spatial Structure)’이라고 정의하였다. ‘공간조직’이란 도보나 자동차로 다닐 수 있는 2차원상의 행로를 기하학적인 선과 면으로 표현한 망상조직으로서 건물이나 가로의 한 공간이 그 조직 내의 다른 모든 공간과 어떻게 연결되어 있는 가를 표현한다. 이 개념은 1970년대 후반부터 1980년대 중반에 이르기 까지 런던대 (University College London)의 연구진이 개발한 ‘空間構文論 (Space syntax)’ 에서 처음 정의 되었다 (Hillier & Hanson, 1984).
본고는 먼저 ‘공간구문론’을 사용하여 북미의 교외형과 도심형 쇼핑몰의 특성을 비교하고 쇼핑몰에 관한 일반적 비평이 구체적으로 공간조직에 어떻게 나타나는 가를 파악하였다. 둘째, 교외형과 도심형의 특성을 동시에 지니는 절충형 쇼핑몰을 현장에서 측정한 이용객 수와 공간조직의 상관관계를 바탕으로 심층분석하였다. 마지막으로 위의 결과를 토대로 쇼핑몰과 도시맥락을 유기적으로 연결할 수 있는 가능성을 논하였다. 이러한 가능성은 가로가 지니는 경제, 사회, 문화적 기능을 저해하지 않고 쇼핑올이 공공장소의 기능을 분담하기 위해서 행정가와 시민이 관심을 가지는 사항이라고 할 수 있다.
사례로 사용되는 건물은 애틀랜타의 싸우쓰레이크 몰 (Southlake Mall: SLM, 1976), 로스엔젤리스의 산타모니카 플레이스(Santa Monica Place: SMP, 1973-80), 토론토의 이튼센터(Eaton Centre: ETC, 1977), 애틀랜타의 레녹스스퀘어(Lenox Square: LSQ, 1959-95) 이다. SLM은 70년대 말 도시의 외곽에 세워진 가장 보편적인 교외형 몰이고, SMP와 ETC는 SLM과 비슷한 시기에 세워졌지만 도심재개발 움직임과 더불어 밀집된 도심에 건축된 도심형이다. 마지막의 LSQ는 50년대 말 교외에 세워진 후 수차례의 증축과 개축을 거듭한 결과 교외형과 도심형의 특성을 동시에 지니고 있는 절충형이다.
2. 교외형 쇼핑몰의 특성과 문제점
북미에서 쇼핑몰은 쇼핑센터의 한 유형으로 분류되지만 일반적으로 명확한 구분없이 쓰여지고 있다. 원래 쇼핑센터는 “자체의 주차장을 완비하고, 한 단위체로 계획, 개발, 소유, 관리가 이루어지는 상업시설의 집합체”로 정의되어 있다. 쇼핑센터는 주요 임대시설의 종류와 임대면적의 크기에 따라 다시 세분된다 (Urban Land Institute, 1985). 쇼핑센터가 집합적인 상업시설을 지칭하는 일반적 용어라면 쇼핑몰은 구체적인 배치형태, 즉 양측으로 상점들이 배치되고 지붕이 덮힌 직선형 복도를 지칭하는 용어로 구별된다. 북미 최초의 쇼핑몰은 비엔나 출신의 건축가 그루엔(Victor Gruen)이 미니애폴리스의 근교에 설계한 싸우쓰데일 센터(Southdale Center, 1956)이다. 그루엔은 복도의 양쪽에는 소형상점을, 복도의 兩端에는 대형백화점을, 그리고 소형상점의 뒤에는 주차장을 배치하여 이용객의 동선이 복도에 집중되도록 유도하고, 복도의 중앙에 中庭을 설치하여 레저의 기능을 강조하였다 (Gruen, 1960; 그림 1). 이러한 배치는 형태의 유사성 때문에 ‘아령형(dumbbell)’ 평면이라고 불리기도 한다. 아령형 평면은 그 형태가 L, H, T, X, 십자형 등으로 변형되긴 했지만 기본 골격을 유지한 채 북미 전역에 파급된다. 북미 대부분의 대형 쇼핑센터의 대부분은 이러한 배치개념의 부분적으로 사용하고 있기 때문에 쇼핑몰과 쇼핑센터는 구분없이 쓰여지고 있다.
[싸우쓰데일 센터(Southdale Center) 의 배치도 (자료: B. Maitland, Shopping Malls: Planning and Design. New York: Nichols, p.11.)]
그러나 아령형 평면에서 幹線복도는 외부공간과 시각적으로 차단되어 있고 백화점 입구에서 그 정점을 이루기 때문에 보편적으로 도시맥락과 독립적인 관계를 띄게된다. 교외형 쇼핑몰은 이러한 아령형 평면을 골격으로한 복합시설물이 교외의 거대한 옥외주차장으로 에워싸져 있는 것으로 정의될 수 있다. 애틀랜타 근교의 SLM은 그 좋은 예이다 (그림 2.1). 네 개의 대형백화점이 간선복도와 T-형으로 뻗어나간 두개의 작은 복도 끝에 위치하고 있고, 복도가 교차하는 지점은 조경시설을 겸비한 휴게시설이 배치되어 있다. 간선복도가 모두 대형백화점의 실내쪽 입구를 향하고 있는 셈이다.
위의 특성을 구체적으로 파악하기 위하여 본고는 먼저 ‘공간구문론’의 방법론인 ‘軸圖(Axial Map)’를 사용하였다. ‘축도’는 평면을 最少의 ‘凸面(Convex Space)’으로 구획한 다음 ‘요면’ 사이를 最少, 最長의 軸線(Axial Line)으로 연결하는 것으로 정의된다. 즉 축선은 건물이나 외부공간의 한지점으로 부터 방향을 바꾸지 않고 갈 수 있는 다른 지점까지를 연결하는 가상선을 의미한다. 즉 쇼핑몰의 경우 ‘축도’는 이용객이 자동차나 도보로 주차장과 내부공간에 진입, 이동하기 위하여 이용하는 공간을 선으로 표현한 그림이다. 어떤 공간과 다른 공간 사이에 축선이 하나 있으면 ‘經路 (Depth)’가 하나라고 하고 축선이 두개 있으면 ‘경로’가 둘 이라고 한다. ‘축도’를 바탕으로 컴퓨터 프로그램은 한 공간으로 부터 다른 모든 공간으로 가기 위해 거쳐야 하는 경로의 평균치를 계산한다. 이 수치의 逆數를 ‘集積度(Integration Value)’라고 정의한다.‘집적도’는 결과적으로 공간조직의 位相度를 수치로 환산한 것으로 건물내의 한 부분이 건물전체와 어떻게 연결되어 있는 가를 나타내는 지표로 쓰인다. 어떤 공간의 ‘집적도’가 크면 조직의 중심에, ‘집적도’가 작으면 조직의 주변에 자리잡고 있는 것을 의미한다. 또한 어떤 건물 전체의 ‘집적도’가 크면 ‘경로’가 원활한 것을, ‘집적도’가 작으면 그 반대인 것을 의미한다. 한편, 집적도가 높은 순서대로 공간 전체를 배열하여 상위 10%의 공간을 ‘集積核(Integration Core)’, 하위 25%의 공간을 ‘隔離核(Segregation Core)’이라고 정의한다. ‘직접핵’과 ‘격리핵’의 모양은 ‘집적도’와 함께 공간조직을 해석하는 데에 가장 자주 이용된다. ‘공간구문론’을 사용한 현재까지의 연구결과에 의하면 ‘집적핵’은 외부공간에서는 상업시설이 밀집한 지역, 건물의 내부공간에서는 ‘공적’ 기능을 지니는 장소와 일치하고 있다. 반대로 ‘격리핵’은 교외의 주택지역 및 건물내의 ‘사적’ 장소와 일치하고 있다. 또한 기능과 관계없이 어떤 공간의 ‘집적도’와 그 공간을 이용하는 사람의 밀도 사이에는 밀접한 상관관계가 나타나고 있는 것으로 발표되고 있다 (Hillier and Hanson, 1984; Hillier et al., 1987; Peponis et al., 1989; Hillier et al., 1993).
‘축도’로 분석한 결과 SLM의 ‘집적핵’은 내부공간에서는 복도와 백화점 입구에 몰려있고 외부공간에서는 주변도로에서 옥외주차장으로 진입하는 부분에 위치하고 있다. 한편 ‘격리핵’은 백화점의 내부순환로 및 옥외주차장의 일부에 위치하고 있다 (그림 2.2). 즉 내부공간은 쇼핑몰로 진입하는 주변도로로 부터 격리되어 있는 것이다. 주요 원인은 내부와 외부를 직접 연결하는 경로가 없기 때문이다. 옥외 주차장에서 건물로 진입하는 15개의 출입구 가운데 간선복도로 직접 연결되는 곳은 두곳 뿐인 사실이 이를 설명한다. 즉 복도는 네개의 대형백화점을 연결하는 기능에 집중되어 있을 뿐 외부와는 차단되어 있는 것이다. 타원형의 주차장은 건물을 가장 효율적으로 에워싸는 기능을 하고 있지만 주위의 가로 배치와는 무관하다. 타원형 한쪽으로 자리잡고 있는 건물들은 SLM이 건축된 후에 차례로 들어선 것이다.
[싸우쓰레이크 몰(Southlake Mall) 의 배치도 및 축도]
SLM이 대상으로 하는 고객은 주변의 보행자가 아니라 구매욕구를 가진 반경 수십 km이내의 자동차를 이용하는 사람들이다. SLM이 경쟁하는 상업시설도 주위의 소형상점이나 잡화점이 아니라 광역도시 전역에 분산된 10여개의 유사한 쇼핑몰이나 대형할인점 등이다. SLM이 지니는 특성은 쇼핑몰을 단기간에 계획, 설계, 시공하고자 하는 개발회사에게는 적합하다고 할 수 있다. 우선 외곽지역은 개발의 필요성 때문에 쇼핑몰의 건축을 환영하고 지방정부는 각종 법률제한을 완화해 준다. 개발회사는 자사의 설계부서나 고정계약된 설계사무소가 보유하고 있는 원형을 부지의 모양에 맞도록 간단한 수정만 하면 곧바로 건축에 착수할 수 있다. 개발업자의 입장에서 중요한 것은 설계의 내용과 질이라기 보다는 최대의 고객을 확보할 수 있는 상권분석과 쇼핑몰 성공의 관권인 대형백화점을 유치에 있다 (Frieden & Sagalyn, 1990). 그러나 이러한 특성들은 개발될 당시와는 달리 주위가 점차 밀집화되고 교통체증이 심화되면서 그 장점이 퇴색한다. 상권의 중심이 이동하는 경우 자동차를 이용하는 고객의 쇼핑행태도 도시 전역에 걸쳐 바뀌어지므로 쇼핑몰 전체의 성공여부가 도전을 받게된다. 고급 백화점이 쇼핑몰을 빠져나가는 경우 쇼핑몰 전체가 도산하거나 다른 업종으로 전환해야 한다. 광역도시 입장에서 쇼핑몰의 유동성은 도시경제에 심각한 문제를 초래할 수 있다. 상권이 서서히 붕괴되고 따라서 범죄등의 사회문제가 따른다.
3. 도심형 쇼핑몰의 특징
70년대 후반에 들어서는 개발비용의 증가, 교외상권의 포화현상, 환경단체의 반대 등으로 쇼핑몰의 교외 팽창은 둔화되고 반면 도심재개발을 장려하는 지방정부와 연방정부의 정책으로 도심으로 회귀하려는 경향으로 이어진다 (Frieden & Sagalyn, 1989). 교외형 쇼핑몰은 저렴한 부지를 바탕으로 형성된 유형이므로 밀도가 높은 도심에 이식되기 위해서는 변형이 불가피해진다. 첫째, 좁은 대지에 옥외주차장을 설치할 수 없기 때문에 주차구조물이 필요하다. 둘째, 쇼핑몰을 찾는 보행자의 비율이 커지므로 대중교통수단이나 보행자 도로와의 연결이 필요하다. 셋째, 교외형 쇼핑몰과는 달리 적극적 구매의지가 없는 이용객의 이동이 증가하므로 고객의 차별화가 필요해진다.
건축가 게리 (Frank Gehry & Associates, Inc.)가 설계한 SMP는 이러한 필요성을 효과적으로 해결한 도심형 쇼핑몰로 꼽힌다 (그림 3.1). SMP는 3층 건물로 장방형 부지의 남, 북쪽 모퉁이에는 백화점이 위치하고 두 백화점을 연결하는 대각선의 복도가 중앙을 관통한다. 그러나 복도는 백화점 입구에서 끝나지 않고 동, 서쪽으로 면한 도로로 이어진다. 중정에서는 다시 동남, 북서쪽으로 복도가 뻗어나가 도로와 만난다. 특히 북서쪽 출입구는 산타모니카市의 보행자 도로인 3번가의 끝에 위치하여 시각적, 물리적 정점을 이룬다. 한편 남, 북쪽 양쪽 모퉁이에 위치한 주차구조물은 동남, 북서 방향 복도와 연결되어 고객의 동선을 분배하는 역할을 한다.
‘집적핵’의 위치를 보면 SMP의 공간조직은 명확해진다. 집적핵에 포함된 두개의 간선복도는 주변도로 즉 2번가와 브로드웨이에 곧바로 연결된다. SMP의 간선복도는 내부의 백화점과 상점을 원할히 연결하는 동시에 기존의 도시맥락을 간접적으로 연결해 주는 기능도 하고 있는 셈이다. 반면 브로드웨이 백화점의 내부순환로와 주차장의 내부순환로는 격리핵에 포함되어 있어서 SLM의 격리핵의 위치와 유사하다.
[산타모니카 플레이스(Santa Monica Place) 의 배치도 및 축도]
이 배치는 개발업자의 입장에는 건축면적을 절감하고, 건축가의 입장에는 다양한 건축언어를 구사할 수 있는 가능성을 주고 있다. 특히 간선복도가 사면의 도로와 면하고 있기 때문에 기존의 무미건조한 교외형과는 달리 입면처리에서 건축적인 특이성을 살리고 있다. 복도를 백화점의 실내쪽 출입구와 외부의 보행자도로와 동시에 연결시키려고 시도한 점에서 SMP는 교외형의 핵심인 아령형 평면을 파괴한 것으로 볼 수 있다.
토론토의 ETC는 밀집한 도심의 특징을 극대화한 점에서 SMP와 유사하지만 아령형을 완전히 파괴하지 않은 도심형 쇼핑몰로 꼽힌다. 규면에서도 ETC는 SMP 보다 크고 기능도 다양하다. ETC는 7층의 복합건물로서 저층부의 3개층에는 판매시설이 상층부의 4개층은 사무실과 주차장이 자리잡고 있다. 저층부의 1층은 지하철과 연결되어 있고 저가의 잡화점과 간이음식점이 주로 자리잡고 있다. 2층은 반지하층으로 주변도로와 직접연결 되며 중간대 가격의 연쇄점이 주로 자리잡고 있고, 3층은 주차구조물과 연결되어 있고 고가의 상점이 자리잡고 있다. ETC는 대중 교통수단, 보행자, 자가운전자를 각각 다른 층으로 진입하도록 계획하여 고객의 차별화를 공간조직에서 시도하고 있는 셈이다 (그림 4.1).
ETC의 가장 특이한 점은 一字型 배치라고 할 수 있다. 남쪽의 도로와 북쪽의 백화점 입구를 연결하는 간선복도는 동, 서 양쪽의 가로와 평행으로 놓여 있어서 도시맥락에서 보면 지붕이 덮힌 가로를 형성하고 있는 셈이다. 복도 양쪽에 늘어선 상점들의 입면은 內化된 가로의 입면으로 간주 할 수 있다. 축도로 분석한 공간조직에서 이점이 증명된다. 집적핵은 주변가로와 간선복도를 포함한 격자형 가로망의 모습을 띄고 있다 (그림 4.2).
[이튼 센터(Eaton Centre) 의 배치도 및 축도]
도심형 쇼핑몰의 대표적 사례인 SMP와 ETC는 기존의 도시맥락을 파괴하지 않으면서도 교외형 쇼핑몰이 지니는 장점을 지니고 있다는 점에 주목할 만하다. 주차구조물을 포함한 제반시설을 고층화하여 대지를 효율적으로 사용하고 다양한 계층의 고객을 흡인함으로써 도시경제에 활력소가 되고 있다. 실제 이 두 쇼핑몰의 영업실적은 북미의 성공적인 몰의 기준치보다도 높은 것으로 보도되어 있다. 또한 아령형 배치를 파괴, 변형하여 도시맥락의 한 부분을 형성함으로써 공공장소의 기능도 분담하고 있는 것이다.
4. 절충형 쇼핑몰의 해부
도심형 쇼핑몰의 장점 때문에 기존의 교외형 쇼핑몰들도 증축과 개축 과정에서 도심형이 지니는 특성들을 적용하는 사례가 늘고 있다. 애틀랜타의 LSQ가 이러한 사례라고 할 수 있다. 1950 년대 말 애틀랜타 근교의 벅헤드 (Buckhead)에 세워질 당시 LSQ는 보편적인 교외형 몰이었다. 거대한 옥외 주차장으로 에워쌓인 일자형의 몰과 그에 연결된 세개의 백화점은 섬에 비유될 정도로 도시와 유리되어 있었다. 그러나 벅헤드가 애틀럔타의 도심과 경쟁하는 제2의 상권으로 개발되면서 LSQ는 애틀랜타 광역권에서 가장 크고 경쟁력있는 쇼핑몰로 성장했다.
LSQ의 주변은 남쪽을 제외하고는 모두 간선도로이거나 소형 쇼핑센터와 면하고 있는 도로이다. 동남쪽 모퉁이에는 전철驛이 위치하고 있다. LSQ는 경사지를 이용한 3층의 건물로 주요층인 3층은 북쪽에서, 간이음식점과 영화관이 자리잡은 1층은 남쪽에서 경사없이 진입할 수 있다. 29개의 출입구중 22개는 3층, 6개는 2층, 1개는 1층에 각각 위치하고 있어 고객의 흐름은 3층에 밀집된다. 또한 22개의 출입구중 11개는 세개의 백화점으로 18개는 몰로 연결된다 (그림 5.1, 5.2, 5.3).
[레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 각층 평면도]
LSQ의 배치와 이용행태를 이해하기 위해서 본고는 앞에서와 같이 ‘축도’를 바탕으로 ‘집적도’를 환산하고, ‘집적핵’과 ‘격리핵’의 형태를 비교하였다. ‘축도’를 통해 해부해 본 특성은 다음과 같다. 첫째, LSQ의 ‘집적핵’은 3층의 간선복도, 북쪽의 피치트리路(Peachtree Street), 동쪽의 레녹스路(Lenox Road)에 편중되어 있다 (그림 6). 이 결과는 우선 간선복도가 위계상 뼈대를 이루는 것을 뜻한다. 즉 간선복도는 LSQ의 어느 곳에서 부터도 가장 최소의 ‘경로’를 통해 도달 할 수 있다는 뜻이다. 한편 ‘집적핵’이 북, 동쪽 도로에 편중되어 있는 것은 LSQ가 주차장으로 에워 싸져 있지만 ‘앞’, ‘뒤’의 구분이 있는 것으로 해석 할 수 있다. 이때 ‘앞’과 ‘뒤’는 시각적 특성을 의미하는 것이 아니라 출입구와 주변과의 관계에 차별성이 있다는 의미이다. 즉 북, 동쪽 도로에서 간선복도로 진입하기 위해서 필요한 ‘경로’가 남, 서쪽 도로에서의 그것보다 적다는 뜻이다. 실제 현장에서 측정한 바에 의하면 북, 동쪽으로 면한 출입구를 이용하는 고객의 수는 남, 서쪽의 출입구를 이용하는 고객의 2.4 배이었다. 이는 ‘집적도’가 높은 공간의 이용도가 상대적으로 높다는 것을 의미한다.
[레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 축도 및 집적핵]
둘째, ‘격리핵’은 두개의 백화점(Rich's: Rs & Macy's: Ms)의 내부 순환로, 1층의 간이음식점 및 영화관, 그리고 2층과 3층 사이의 중간층에 독립적으로 위치한 전문 사무실(Professional Concourse)에 밀집되어 있다 (그림 6). 여기에서 주목해야 할 점은 다른 하나의 백화점(Nieman Marcus: NM)과 전자의 두 백화점이 상반된 공간조직을 가지고 있다는 점이다. Rs와 Ms의 내부 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있는 반면 내부순환로는 ‘격리핵’에 포함되어 있다. 반대로 NM의 실내 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있지 않고 내부순환로와 주차장을 곧바로 연결하는 옥외 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있다. 출입구의 數도 주목할 만 하다. Rs의 경우 6개의 옥외 출입구, 2개의 실내 출입구가 있는 반면 NM은 2개의 옥외 출입구, 1개의 실내 출입구가 있다. Ms는 전자의 중간 수치인 3개의 옥외 출입구, 3개의 실내 출입구를 가지고 있다.
위의 결과는 도심형 쇼핑몰에서 고객의 차별화가 고층화 즉 수직적으로 이루어 지고 있다면 LSQ에서는 공간조직의 집적과 격리를 통하여 단일층에서이루어 지고 있다는 것을 의미한다. 고가품을 주로 취급하는 백화점인 NM은 구매의지가 분명하지 않는 복도 쪽의 보행자로 부터는 격리되어야 하고 고정 고객을 위해서는 주차장으로부터 곧바로 진입할 수 있는 경로가 필수적인 것이다. 옥외 출입구 #18은 주변도로에서 진입이 어려운 주차 구조물의 상층부에 위치하고 있음에도 불구하고 그 이용도는 주변도로와 곧바로 연결된 출입구 #19의 이용도가 같은 점이 이를 증명한다. NM을 이용하기 위해 이 쇼핑몰을 찾는 고객은 진입이 어렵고 시각적으로 차단되어 있는 출입구이더라도 목적지에서 가장 가까울 경우 빈번하계 사용하고 있는 것이다. Rs와 Ms에서는 이와는 상반된 전략이 발견된다. 옥외 출입구로 진입한 이용객이 곧바로 실내 출입구를 통해서 간선복도로 빠져 나가지 않게 하기 위해서 내부순환로는 ‘격리’되어 있다. 한편 간선복도를 왕래하는 이용객도 적극적으로 유도하기 위해 실내 출입구는 ‘집적’되어 있다. 따라서 실내 출입구에서 방문객은 최소 하나의 중간 ‘경로’를 지나 백화점 내부로 들어올 수 있지만 백화점 순환로에 있는 방문객이 간선복도로 가기 위해서는 보다 많은 중간 ‘경로’ 거쳐야 한다. NM이 고정 고객을 확보하려고 한다면 후자는 불특정 다수의 방문객을 잠재적 고객으로 간주하고 있는 것이다. 이러한 판매전략의 차별화가 공간전략(Spatial Strategy)에 바탕을 두고 있는 점을 본고는 강조하고자 한다. 공간조직은 상품의 품질, 가격, 판매수완 등의 요인과는 달리 간접적이지만 이용행태와 일정한 상관관계를 이룬다는 점에서 건축가에게 가장 중요한 설계수단이라고 할 수 있다.
한편 간선복도에 면한 소형상점은 입면을 시각적으로 극대화 함으로서 간선복도와의 밀접한 관계를 꾀하고 있다. 복도를 배회하는 방문객을 유치하는 것이 소형상점 성패의 열쇄인 것이다. 이점에서 쇼핑몰 내의 소형상점은 전통적인 가로에 면한 상점과 유사하다고 할 수 있다. 반면 중간층에 자리잡은 전문 사무실층은 복도를 배회하는 방문객을 대상으로 하지 않고, 전화번호부, 잡지, TV 등의 매체를 통해 고객을 확보하고 있다. 쇼핑몰의 공간조직보다는 지명도나 가로에서 시각적 인지도가 더 중요하다. 이점에서 LSQ의 소형상점은 ‘공간의존적(Spatial)’, 전문사무실은 ‘공간독립적(Transpatial)’이라고 할 수있다. 또한 대형백화점은 위의 두가지의 성격을 동시에 지닌다고 할 수 있다.
간이음식점과 영화관이 위치한 1층은 ‘격리핵’에 포함되지만 인접한 옥외 출입구 #29 의 이용율은 전체의 두번째이다. 이 출입구는 지하철(MARTA) 역과 연결되므로 이용객중에는 자동차를 소유하고 못하는 저소득 계층과 청소년이 많은 비율을 차지한다. 따라서 출입구 #29는 3층의 출입구 #1과 비교하여 이용율면 뿐만 아니라 이용객의 구성면에서도 ‘뒷문’ 역할을 하고 있는 셈이다. 이 부분은 3층 까지 오픈되어 있고 3층의 간선복도가 끝나는 부분이므로 수직, 수평적으로 정점을 이룬다. 다양한 계층의 이용객을 한곳에 정체시키고 시각적으로는 장엄한 광경을 연출함으로서 쇼핑몰의 상징적 중심을 형성한다.
LSQ의 해부는 공간이 단순한 기능의 매체가 아니라 그를 이용하는 사회 계층을 반영하는 매체라는 사실이 증명된다. LSQ는 한 사람의 소유주나 건축가의 의도해 의해 한번에 지어진 것이 아니라 30여년 동안 다양한 소유자, 관리자, 건축가에 의해 증축과 개축을 거듭해왔다. 이런 의미에서 LSQ는 애틀랜타의 경제, 사회, 문화를 반영하는 ‘집단성’을 지니고 있는 것이다. 그렇다면 공간조직은 무엇인가를 반영하는 수동적 매체의 역할 만을 하고 있는가? 아니면 공간조직과 이용행태는 상호의존적이고 역동적인 관계를 갖는가?
본고는 공간의 ‘집적도’와 이용자 數의 상관관계를 더 면밀히 분석함으로써 위의 질문에 접근해 보았다. 먼저 LSQ 전체의 집적도와 29개의 지점에서 측정된 이용객의 수의 통계적 ‘상관관계(Correlation)’를 산출해 보았다. 그 결과 지금 까지의 ‘공간조직론’ 연구결과의 평균치를 밑도는 수치가 나왔다 (r=0.388; 표 1) (Peponis et al., 1989; Hillier et al., 1993). 다음 주차장을 제외하고 외부의 최소 보행자로만을 포함한 가상의 제2조직의 집적도와 이용객 수의 상관관계를 산출한 결과 그 수치가 높아졌다 (r=0.517). 이 결과는 건물과 주자장 사이의 흐름을 방해하는 組織上의 장애물이 있다는 것으로 해석할 수 있다. 즉 자동차로 진입해서 주차하기까지 고객이 이용하는 조직과 주차장에서 출입구를 통해 몰 내부로 들어오기 위해서 고객이 이용하는 조직 사이에 괴리가 있다는 것이다. 이 가설을 더 객관적으로 파악하기 위해서 제2의 가상조직에서 몰이 위치한 3층의 이용객과의 상관관계를 동일한 방법으로 환산하였다. 그 결과 상관관계는 더 높아졌다 (r=0.558).
[레녹스 스퀘어의 공간조직과 이용행태의 상관관계]
조직 구분집적도 (Integration: 1/RRA) 집적도와 이용행태의 통계적 상관관계 (Correlation: r)
제1조직: 1층, 2층, 3층과 주차장을 포함한 모든 옥외공간을 연결시킨 조직1.0750.388
제2조직: 제1조직에서 내부공간과 최소의 외부보행자로만을 포함시킨 가상조직0.9240.517 (p=0.0029)
제3조직: 제2조직 중 3층만을 포함시킨 가상조직 0.9550.558 (p=0.0046)
제4조직: 제2조직의 2층과 3층으로 부터 전문사무실층과 대형백화점의 옥외출입구쪽 보행자로를 제외한 가상조직1.1770.732 (p=0.0388)
그러나 이 수치는 공간조직론 연구에서 나타난 상업지역의 수치보다 여전히 낮은 것이다. 본고는 그 원인을 앞에서 언급한 대로 전문사무실 등의 ‘공간독립적’ 시설이 無作爲的(Random)인 상관관계를 야기할 수 있다고 가정하였다. 따라서 제2의 가상조직에서 ‘공간독립적’ 요소를 배제한 제4의 가상조직을 설정했다 (그림 7). 다음 동일한 방법으로 상관관계를 다시 산출하자 그 수치가 높아졌다 (r=0.732). 이 결과는 LSQ가 ‘공간의존적’ 시설과 ‘공간독립적’ 시설이 공존하는 조직이라는 사실을 강력히 뒷받침한다.
[주변도로와 연계성을 지니는 레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 가상조직망]
(그림 7)에서 나타나는 제4의 가상조직은 앞에서 분석한 SMP와 ETC의 집적핵처럼 격자형의 가로망과 유사한 모습을 나타내고 있고 그 조직의 끝은 각각 주변도로와 건물사이의 보행자로를 향하고 있다. 만약 제4의 가상조직과 주변 보행자로를 연결하면 쇼핑몰로 끊어진 도시의 가로망이 부분적으로 복원되는 셈이다. 물리적, 시각적으로 차단되었지만 도시맥락과 연결하려는 경향을 띄고 있다는 것을 증명하고 있는 것이다. LSQ가 1959년 당시 녹지로 싸여진 도시외곽에 지어진 사실을 고려하면 이러한 변화는 주목할 만 하다. 특히 유사한 조건에서 지어 졌던 SLM이 주변상권이 성장함에도 불구하고 도시와의 연계성을 가지지 못하는 점은 LSQ가 지니는 특이성을 돋보이게 한다. 즉 LSQ의 공간조직은 처음부터 외부와의 연계 가능성을 지니고 있었던 것이다. SLM에서 공간조직의 정점이 복도가 끝나는 백화점이라면 LSQ에서는 복도 자체이기 때문이다. 그리고 복도는 외부공간을 향해 열려 있으므로 주변가로와 연결될 가능성을 지닌다. 따라서 LSQ의 복도는 그 구성면에서 19세기 유럽 전역에 존재하였던 아케이드(Arcade)와 유사하다고 할 수 있다 (Geist, 1983).
본고가 예로든 교외형의 SLM과 비교할 때 LSQ가 시사하는 바는 크다. 주변의 밀집화에도 불구하고 여전히 도시와 유리된 私的공간으로 남아있는 SLM과 비교하면 LSQ는 도시 전역의 다양한 사회계층을 유도하고 주변과 연계하여 사회적 場을 형성하고 있는 것이다. 도심에 위치한 SMP나 ETC의 특성에 근접하고 있는 것이다. 물론 LSQ는 다른 대형 쇼핑몰과 마찬가지로 하나의 집합체로 소유, 관리되기 때문에 전통적 가로가 지니는 공적공간과는 거리가 있다. 보안원이 실내, 실외를 정기적으로 순찰하고, 정치성을 띈 어떤 행사도 허용되지 않는 쇼핑몰은 상업주의를 전파하는 첨병이라는 비판의 대상이 되기도 한다. 또 북미 도시의 공적공간이 소멸되어 가는 것과 쇼핑몰의 팽창과는 밀접한 관계가 있는 것도 사실이다. 그러나 쇼핑몰은 그 존재 자체로서 거부의 대상이 되어서는 안되며 그 차별성이 인식되어야 한다. 쇼핑몰은 도시경제에 활력소를 주고 범죄, 기후로 부터 보호받는 공간을 제공하는 역할도 하고 있다. 더우기 도시가 자동차 중심에서 보행자 위주로 완전히 회귀하지 않는 이상 기존의 쇼핑몰이 지니는 특성은 쉽게 사라지지는 않을 것이다. 이 상황에서 쇼핑몰의 계획과 설계는 보행자 위주의 쇼핑행태와 자동차 위주의 쇼핑행태의 문제점을 절충, 보완하는 방향이 되어야 할 것이다. 본고의 연구는 기존의 교외형 쇼핑몰이 증축과 개축을 거치면서 앞으로 도시와의 단절된 관계를 제한적이기는 하지만 복구할 수 있다는 가능성을 보여주고 있다.
5. 결론
본고에서는 쇼핑몰이 집합체로서 성공하고 동시에 도시와 접목되기 위해서는 계획, 설계에서부터 독립된 건축유형으로 간주되지 않고 도시의 맥락에서 파악되어야 한다는 점을 북미의 사례분석을 통해 제시하였다. 쇼핑몰이 가로가 지니는 기능을 파괴하지 않고 공적공간으로 공존하기 위해서는 그 소유, 관리체계, 유통행태 등의 전반적인 문제들이 포함되어야 하겠지만 건축연구의 핵심은 경제, 사회적 기능과 역동적 관계를 지니는 ‘공간조직’에서 부터 시작되어야 함을 본고는 강조하였다.
쇼핑몰은 백화점과 아케이드를 북미 도시의 특수상황에 맞게 결합된 집합체로 그 기능도 아케이드가 지니는 도시와의 연계성, 백화점이 지니는 사회계층의 차별성이 동시에 나타나고 있다. 이 두 요소와 주차시설의 연결관계는 입면이나 상세 등의 시각적 매체보다 추상적이지만 이용행태와 직접적인 관련을 가지는 것으로 나타났다. 본고에서는 기존의 조직과 가상조직에서 이러한 관련성을 분석하여 설계방법론으로서의 가능성을 모색해 보았다. 본 연구는 설계행위로 가는 과정으로 시도되었으므로 계속된 실험과 검증이 계속되어야 할 것으로 본다.
북미의 郊外型 쇼핑몰의 변천은 도시가 지니고 있는 경제유동성, 도심공동화, 낪은 地賈, 자동차문화, 인종갈등으로 인한 도시 내의 分化 등의 특수성을 바탕으로 하고 있다는 점에서 국내상황과 비교하기 위해서는 여러가지 조건들이 고려되어야만 한다. 특히 도심 고층화가 필요 불가결한 상황에 저층의 쇼핑센터는 적용 가능성이 희박하다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 다국적 유통업체의 신도시 진출과 유통시설의 대형화가 추세인 국내상황에서 볼때, 북미에서 시도하고 있는 도심형과 절충형쇼핑몰의 사례는 방법론적인 틀을 제공할 수 있다는 점에서 지속적으로 연구할 가치를 지니고 있다고 본다.
參 考 文 獻
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A Spatial Analysis of Shopping Mall Design in the North American Urban Context
大韓建築學會論文集 大韓建築學會論文集 12卷 11號 通卷97號 1996年 11月號 pp.39-50. 1996.11
김성홍, 서울시립대 건축학부
Abstract
The North American shopping mall developed in the late 1950s had anti-urban characteristcs from the beginning. Being surrounded by acres of surface car parks, it creates discontinuity between internal spaces and streets. The major questions of this paper are to examine the spatial morphology of the shopping mall; and to seek an alternative for the present stereotype suburban mall. Space syntax is used as a descriptive and analytical method. The paper is three-fold: first, it compares the space patterns of suburban and urban mall on the basis of several malls chosen as case studies. Second, the paper closely investigates the correlation between spatial configuration and pedestrian movement. Here, on-site observations of shoppers' movement are conducted. Finally, the paper explores the potential for continuity of pedestrian access from a building complex to urban fabric and suggests that the shopping mall can and should be a continuum of the public domain.
1. 서론
1920년대 후반 北美에서는 街路와 건물의 밀접한 관계를 변화시키는 새로운 건축유형이 등장한다. 도시의 외곽이나 郊外에 나타나기 시작한 쇼핑몰은 대형 주차장을 겸비한 백화점과 상점의 집합체로서 기존의 보행자 중심의 도심상권을 위협하고 새로운 쇼핑행태를 만들기 시작한다. 50-60년대에 들어서는 다양한 형태로 실험되던 쇼핑몰은 실험을 거쳐 몇가지의 원형으로 압축되면서 북미 전역에 파급된다 (Clausen, 1984; Gillette, 1985; Longstreth, 1986). 그러나 쇼핑몰은 출발부터 反都市的인 성향을 지니고 있었다는 지적을 받아왔다. 외부공간과 시각적, 물리적으로 차단된 내부공간은 가로가 지니는 경제, 사회, 문화적 기능을 저하시키고, 쇼핑몰을 에워싸고 있는 거대한 주차장은 도시의 연속성을 파괴한다는 비평을 받아왔다 (Caliandro, 1978; Kowinski, 1985;Shields, 1989; Crawford, 1992). 그러나 이러한 비평은 체계적 분석에 바탕을 두지않고 시각적 요소에 대한 주관적 판단에 편중된 것이 사실이다. 쇼핑몰은 대형백화점, 소형상점, 사무실, 레저시설, 주차 구조물 등이 모인 복합시설물이므로 局部的 분석 만으로는 그 전체적 특성을 파악하기란 불가능하다. 쇼핑몰에 관한 일치된 비평이 있었음에도 불구하고 건축적 연구가 계속되지 못한 것은 주관적 판단을 대신할 만한 공간분석방법론이 개발되지 못한 데에도 그 원인이 있다고 할 수 있다.
본 연구의 목적은 쇼핑몰이 하나의 단위체로서의 기능을 수행하면서도 도시맥락과 유리되지 않게 설계될 수 있는 가능성을 모색하고자 하는 데에 있다. 따라서 본고에서는 쇼핑몰을 하나의 유기적 조직으로 간주하고 이를 ‘空間組織 (Spatial Structure)’이라고 정의하였다. ‘공간조직’이란 도보나 자동차로 다닐 수 있는 2차원상의 행로를 기하학적인 선과 면으로 표현한 망상조직으로서 건물이나 가로의 한 공간이 그 조직 내의 다른 모든 공간과 어떻게 연결되어 있는 가를 표현한다. 이 개념은 1970년대 후반부터 1980년대 중반에 이르기 까지 런던대 (University College London)의 연구진이 개발한 ‘空間構文論 (Space syntax)’ 에서 처음 정의 되었다 (Hillier & Hanson, 1984).
본고는 먼저 ‘공간구문론’을 사용하여 북미의 교외형과 도심형 쇼핑몰의 특성을 비교하고 쇼핑몰에 관한 일반적 비평이 구체적으로 공간조직에 어떻게 나타나는 가를 파악하였다. 둘째, 교외형과 도심형의 특성을 동시에 지니는 절충형 쇼핑몰을 현장에서 측정한 이용객 수와 공간조직의 상관관계를 바탕으로 심층분석하였다. 마지막으로 위의 결과를 토대로 쇼핑몰과 도시맥락을 유기적으로 연결할 수 있는 가능성을 논하였다. 이러한 가능성은 가로가 지니는 경제, 사회, 문화적 기능을 저해하지 않고 쇼핑올이 공공장소의 기능을 분담하기 위해서 행정가와 시민이 관심을 가지는 사항이라고 할 수 있다.
사례로 사용되는 건물은 애틀랜타의 싸우쓰레이크 몰 (Southlake Mall: SLM, 1976), 로스엔젤리스의 산타모니카 플레이스(Santa Monica Place: SMP, 1973-80), 토론토의 이튼센터(Eaton Centre: ETC, 1977), 애틀랜타의 레녹스스퀘어(Lenox Square: LSQ, 1959-95) 이다. SLM은 70년대 말 도시의 외곽에 세워진 가장 보편적인 교외형 몰이고, SMP와 ETC는 SLM과 비슷한 시기에 세워졌지만 도심재개발 움직임과 더불어 밀집된 도심에 건축된 도심형이다. 마지막의 LSQ는 50년대 말 교외에 세워진 후 수차례의 증축과 개축을 거듭한 결과 교외형과 도심형의 특성을 동시에 지니고 있는 절충형이다.
2. 교외형 쇼핑몰의 특성과 문제점
북미에서 쇼핑몰은 쇼핑센터의 한 유형으로 분류되지만 일반적으로 명확한 구분없이 쓰여지고 있다. 원래 쇼핑센터는 “자체의 주차장을 완비하고, 한 단위체로 계획, 개발, 소유, 관리가 이루어지는 상업시설의 집합체”로 정의되어 있다. 쇼핑센터는 주요 임대시설의 종류와 임대면적의 크기에 따라 다시 세분된다 (Urban Land Institute, 1985). 쇼핑센터가 집합적인 상업시설을 지칭하는 일반적 용어라면 쇼핑몰은 구체적인 배치형태, 즉 양측으로 상점들이 배치되고 지붕이 덮힌 직선형 복도를 지칭하는 용어로 구별된다. 북미 최초의 쇼핑몰은 비엔나 출신의 건축가 그루엔(Victor Gruen)이 미니애폴리스의 근교에 설계한 싸우쓰데일 센터(Southdale Center, 1956)이다. 그루엔은 복도의 양쪽에는 소형상점을, 복도의 兩端에는 대형백화점을, 그리고 소형상점의 뒤에는 주차장을 배치하여 이용객의 동선이 복도에 집중되도록 유도하고, 복도의 중앙에 中庭을 설치하여 레저의 기능을 강조하였다 (Gruen, 1960; 그림 1). 이러한 배치는 형태의 유사성 때문에 ‘아령형(dumbbell)’ 평면이라고 불리기도 한다. 아령형 평면은 그 형태가 L, H, T, X, 십자형 등으로 변형되긴 했지만 기본 골격을 유지한 채 북미 전역에 파급된다. 북미 대부분의 대형 쇼핑센터의 대부분은 이러한 배치개념의 부분적으로 사용하고 있기 때문에 쇼핑몰과 쇼핑센터는 구분없이 쓰여지고 있다.
[싸우쓰데일 센터(Southdale Center) 의 배치도 (자료: B. Maitland, Shopping Malls: Planning and Design. New York: Nichols, p.11.)]
그러나 아령형 평면에서 幹線복도는 외부공간과 시각적으로 차단되어 있고 백화점 입구에서 그 정점을 이루기 때문에 보편적으로 도시맥락과 독립적인 관계를 띄게된다. 교외형 쇼핑몰은 이러한 아령형 평면을 골격으로한 복합시설물이 교외의 거대한 옥외주차장으로 에워싸져 있는 것으로 정의될 수 있다. 애틀랜타 근교의 SLM은 그 좋은 예이다 (그림 2.1). 네 개의 대형백화점이 간선복도와 T-형으로 뻗어나간 두개의 작은 복도 끝에 위치하고 있고, 복도가 교차하는 지점은 조경시설을 겸비한 휴게시설이 배치되어 있다. 간선복도가 모두 대형백화점의 실내쪽 입구를 향하고 있는 셈이다.
위의 특성을 구체적으로 파악하기 위하여 본고는 먼저 ‘공간구문론’의 방법론인 ‘軸圖(Axial Map)’를 사용하였다. ‘축도’는 평면을 最少의 ‘凸面(Convex Space)’으로 구획한 다음 ‘요면’ 사이를 最少, 最長의 軸線(Axial Line)으로 연결하는 것으로 정의된다. 즉 축선은 건물이나 외부공간의 한지점으로 부터 방향을 바꾸지 않고 갈 수 있는 다른 지점까지를 연결하는 가상선을 의미한다. 즉 쇼핑몰의 경우 ‘축도’는 이용객이 자동차나 도보로 주차장과 내부공간에 진입, 이동하기 위하여 이용하는 공간을 선으로 표현한 그림이다. 어떤 공간과 다른 공간 사이에 축선이 하나 있으면 ‘經路 (Depth)’가 하나라고 하고 축선이 두개 있으면 ‘경로’가 둘 이라고 한다. ‘축도’를 바탕으로 컴퓨터 프로그램은 한 공간으로 부터 다른 모든 공간으로 가기 위해 거쳐야 하는 경로의 평균치를 계산한다. 이 수치의 逆數를 ‘集積度(Integration Value)’라고 정의한다.‘집적도’는 결과적으로 공간조직의 位相度를 수치로 환산한 것으로 건물내의 한 부분이 건물전체와 어떻게 연결되어 있는 가를 나타내는 지표로 쓰인다. 어떤 공간의 ‘집적도’가 크면 조직의 중심에, ‘집적도’가 작으면 조직의 주변에 자리잡고 있는 것을 의미한다. 또한 어떤 건물 전체의 ‘집적도’가 크면 ‘경로’가 원활한 것을, ‘집적도’가 작으면 그 반대인 것을 의미한다. 한편, 집적도가 높은 순서대로 공간 전체를 배열하여 상위 10%의 공간을 ‘集積核(Integration Core)’, 하위 25%의 공간을 ‘隔離核(Segregation Core)’이라고 정의한다. ‘직접핵’과 ‘격리핵’의 모양은 ‘집적도’와 함께 공간조직을 해석하는 데에 가장 자주 이용된다. ‘공간구문론’을 사용한 현재까지의 연구결과에 의하면 ‘집적핵’은 외부공간에서는 상업시설이 밀집한 지역, 건물의 내부공간에서는 ‘공적’ 기능을 지니는 장소와 일치하고 있다. 반대로 ‘격리핵’은 교외의 주택지역 및 건물내의 ‘사적’ 장소와 일치하고 있다. 또한 기능과 관계없이 어떤 공간의 ‘집적도’와 그 공간을 이용하는 사람의 밀도 사이에는 밀접한 상관관계가 나타나고 있는 것으로 발표되고 있다 (Hillier and Hanson, 1984; Hillier et al., 1987; Peponis et al., 1989; Hillier et al., 1993).
‘축도’로 분석한 결과 SLM의 ‘집적핵’은 내부공간에서는 복도와 백화점 입구에 몰려있고 외부공간에서는 주변도로에서 옥외주차장으로 진입하는 부분에 위치하고 있다. 한편 ‘격리핵’은 백화점의 내부순환로 및 옥외주차장의 일부에 위치하고 있다 (그림 2.2). 즉 내부공간은 쇼핑몰로 진입하는 주변도로로 부터 격리되어 있는 것이다. 주요 원인은 내부와 외부를 직접 연결하는 경로가 없기 때문이다. 옥외 주차장에서 건물로 진입하는 15개의 출입구 가운데 간선복도로 직접 연결되는 곳은 두곳 뿐인 사실이 이를 설명한다. 즉 복도는 네개의 대형백화점을 연결하는 기능에 집중되어 있을 뿐 외부와는 차단되어 있는 것이다. 타원형의 주차장은 건물을 가장 효율적으로 에워싸는 기능을 하고 있지만 주위의 가로 배치와는 무관하다. 타원형 한쪽으로 자리잡고 있는 건물들은 SLM이 건축된 후에 차례로 들어선 것이다.
[싸우쓰레이크 몰(Southlake Mall) 의 배치도 및 축도]
SLM이 대상으로 하는 고객은 주변의 보행자가 아니라 구매욕구를 가진 반경 수십 km이내의 자동차를 이용하는 사람들이다. SLM이 경쟁하는 상업시설도 주위의 소형상점이나 잡화점이 아니라 광역도시 전역에 분산된 10여개의 유사한 쇼핑몰이나 대형할인점 등이다. SLM이 지니는 특성은 쇼핑몰을 단기간에 계획, 설계, 시공하고자 하는 개발회사에게는 적합하다고 할 수 있다. 우선 외곽지역은 개발의 필요성 때문에 쇼핑몰의 건축을 환영하고 지방정부는 각종 법률제한을 완화해 준다. 개발회사는 자사의 설계부서나 고정계약된 설계사무소가 보유하고 있는 원형을 부지의 모양에 맞도록 간단한 수정만 하면 곧바로 건축에 착수할 수 있다. 개발업자의 입장에서 중요한 것은 설계의 내용과 질이라기 보다는 최대의 고객을 확보할 수 있는 상권분석과 쇼핑몰 성공의 관권인 대형백화점을 유치에 있다 (Frieden & Sagalyn, 1990). 그러나 이러한 특성들은 개발될 당시와는 달리 주위가 점차 밀집화되고 교통체증이 심화되면서 그 장점이 퇴색한다. 상권의 중심이 이동하는 경우 자동차를 이용하는 고객의 쇼핑행태도 도시 전역에 걸쳐 바뀌어지므로 쇼핑몰 전체의 성공여부가 도전을 받게된다. 고급 백화점이 쇼핑몰을 빠져나가는 경우 쇼핑몰 전체가 도산하거나 다른 업종으로 전환해야 한다. 광역도시 입장에서 쇼핑몰의 유동성은 도시경제에 심각한 문제를 초래할 수 있다. 상권이 서서히 붕괴되고 따라서 범죄등의 사회문제가 따른다.
3. 도심형 쇼핑몰의 특징
70년대 후반에 들어서는 개발비용의 증가, 교외상권의 포화현상, 환경단체의 반대 등으로 쇼핑몰의 교외 팽창은 둔화되고 반면 도심재개발을 장려하는 지방정부와 연방정부의 정책으로 도심으로 회귀하려는 경향으로 이어진다 (Frieden & Sagalyn, 1989). 교외형 쇼핑몰은 저렴한 부지를 바탕으로 형성된 유형이므로 밀도가 높은 도심에 이식되기 위해서는 변형이 불가피해진다. 첫째, 좁은 대지에 옥외주차장을 설치할 수 없기 때문에 주차구조물이 필요하다. 둘째, 쇼핑몰을 찾는 보행자의 비율이 커지므로 대중교통수단이나 보행자 도로와의 연결이 필요하다. 셋째, 교외형 쇼핑몰과는 달리 적극적 구매의지가 없는 이용객의 이동이 증가하므로 고객의 차별화가 필요해진다.
건축가 게리 (Frank Gehry & Associates, Inc.)가 설계한 SMP는 이러한 필요성을 효과적으로 해결한 도심형 쇼핑몰로 꼽힌다 (그림 3.1). SMP는 3층 건물로 장방형 부지의 남, 북쪽 모퉁이에는 백화점이 위치하고 두 백화점을 연결하는 대각선의 복도가 중앙을 관통한다. 그러나 복도는 백화점 입구에서 끝나지 않고 동, 서쪽으로 면한 도로로 이어진다. 중정에서는 다시 동남, 북서쪽으로 복도가 뻗어나가 도로와 만난다. 특히 북서쪽 출입구는 산타모니카市의 보행자 도로인 3번가의 끝에 위치하여 시각적, 물리적 정점을 이룬다. 한편 남, 북쪽 양쪽 모퉁이에 위치한 주차구조물은 동남, 북서 방향 복도와 연결되어 고객의 동선을 분배하는 역할을 한다.
‘집적핵’의 위치를 보면 SMP의 공간조직은 명확해진다. 집적핵에 포함된 두개의 간선복도는 주변도로 즉 2번가와 브로드웨이에 곧바로 연결된다. SMP의 간선복도는 내부의 백화점과 상점을 원할히 연결하는 동시에 기존의 도시맥락을 간접적으로 연결해 주는 기능도 하고 있는 셈이다. 반면 브로드웨이 백화점의 내부순환로와 주차장의 내부순환로는 격리핵에 포함되어 있어서 SLM의 격리핵의 위치와 유사하다.
[산타모니카 플레이스(Santa Monica Place) 의 배치도 및 축도]
이 배치는 개발업자의 입장에는 건축면적을 절감하고, 건축가의 입장에는 다양한 건축언어를 구사할 수 있는 가능성을 주고 있다. 특히 간선복도가 사면의 도로와 면하고 있기 때문에 기존의 무미건조한 교외형과는 달리 입면처리에서 건축적인 특이성을 살리고 있다. 복도를 백화점의 실내쪽 출입구와 외부의 보행자도로와 동시에 연결시키려고 시도한 점에서 SMP는 교외형의 핵심인 아령형 평면을 파괴한 것으로 볼 수 있다.
토론토의 ETC는 밀집한 도심의 특징을 극대화한 점에서 SMP와 유사하지만 아령형을 완전히 파괴하지 않은 도심형 쇼핑몰로 꼽힌다. 규면에서도 ETC는 SMP 보다 크고 기능도 다양하다. ETC는 7층의 복합건물로서 저층부의 3개층에는 판매시설이 상층부의 4개층은 사무실과 주차장이 자리잡고 있다. 저층부의 1층은 지하철과 연결되어 있고 저가의 잡화점과 간이음식점이 주로 자리잡고 있다. 2층은 반지하층으로 주변도로와 직접연결 되며 중간대 가격의 연쇄점이 주로 자리잡고 있고, 3층은 주차구조물과 연결되어 있고 고가의 상점이 자리잡고 있다. ETC는 대중 교통수단, 보행자, 자가운전자를 각각 다른 층으로 진입하도록 계획하여 고객의 차별화를 공간조직에서 시도하고 있는 셈이다 (그림 4.1).
ETC의 가장 특이한 점은 一字型 배치라고 할 수 있다. 남쪽의 도로와 북쪽의 백화점 입구를 연결하는 간선복도는 동, 서 양쪽의 가로와 평행으로 놓여 있어서 도시맥락에서 보면 지붕이 덮힌 가로를 형성하고 있는 셈이다. 복도 양쪽에 늘어선 상점들의 입면은 內化된 가로의 입면으로 간주 할 수 있다. 축도로 분석한 공간조직에서 이점이 증명된다. 집적핵은 주변가로와 간선복도를 포함한 격자형 가로망의 모습을 띄고 있다 (그림 4.2).
[이튼 센터(Eaton Centre) 의 배치도 및 축도]
도심형 쇼핑몰의 대표적 사례인 SMP와 ETC는 기존의 도시맥락을 파괴하지 않으면서도 교외형 쇼핑몰이 지니는 장점을 지니고 있다는 점에 주목할 만하다. 주차구조물을 포함한 제반시설을 고층화하여 대지를 효율적으로 사용하고 다양한 계층의 고객을 흡인함으로써 도시경제에 활력소가 되고 있다. 실제 이 두 쇼핑몰의 영업실적은 북미의 성공적인 몰의 기준치보다도 높은 것으로 보도되어 있다. 또한 아령형 배치를 파괴, 변형하여 도시맥락의 한 부분을 형성함으로써 공공장소의 기능도 분담하고 있는 것이다.
4. 절충형 쇼핑몰의 해부
도심형 쇼핑몰의 장점 때문에 기존의 교외형 쇼핑몰들도 증축과 개축 과정에서 도심형이 지니는 특성들을 적용하는 사례가 늘고 있다. 애틀랜타의 LSQ가 이러한 사례라고 할 수 있다. 1950 년대 말 애틀랜타 근교의 벅헤드 (Buckhead)에 세워질 당시 LSQ는 보편적인 교외형 몰이었다. 거대한 옥외 주차장으로 에워쌓인 일자형의 몰과 그에 연결된 세개의 백화점은 섬에 비유될 정도로 도시와 유리되어 있었다. 그러나 벅헤드가 애틀럔타의 도심과 경쟁하는 제2의 상권으로 개발되면서 LSQ는 애틀랜타 광역권에서 가장 크고 경쟁력있는 쇼핑몰로 성장했다.
LSQ의 주변은 남쪽을 제외하고는 모두 간선도로이거나 소형 쇼핑센터와 면하고 있는 도로이다. 동남쪽 모퉁이에는 전철驛이 위치하고 있다. LSQ는 경사지를 이용한 3층의 건물로 주요층인 3층은 북쪽에서, 간이음식점과 영화관이 자리잡은 1층은 남쪽에서 경사없이 진입할 수 있다. 29개의 출입구중 22개는 3층, 6개는 2층, 1개는 1층에 각각 위치하고 있어 고객의 흐름은 3층에 밀집된다. 또한 22개의 출입구중 11개는 세개의 백화점으로 18개는 몰로 연결된다 (그림 5.1, 5.2, 5.3).
[레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 각층 평면도]
LSQ의 배치와 이용행태를 이해하기 위해서 본고는 앞에서와 같이 ‘축도’를 바탕으로 ‘집적도’를 환산하고, ‘집적핵’과 ‘격리핵’의 형태를 비교하였다. ‘축도’를 통해 해부해 본 특성은 다음과 같다. 첫째, LSQ의 ‘집적핵’은 3층의 간선복도, 북쪽의 피치트리路(Peachtree Street), 동쪽의 레녹스路(Lenox Road)에 편중되어 있다 (그림 6). 이 결과는 우선 간선복도가 위계상 뼈대를 이루는 것을 뜻한다. 즉 간선복도는 LSQ의 어느 곳에서 부터도 가장 최소의 ‘경로’를 통해 도달 할 수 있다는 뜻이다. 한편 ‘집적핵’이 북, 동쪽 도로에 편중되어 있는 것은 LSQ가 주차장으로 에워 싸져 있지만 ‘앞’, ‘뒤’의 구분이 있는 것으로 해석 할 수 있다. 이때 ‘앞’과 ‘뒤’는 시각적 특성을 의미하는 것이 아니라 출입구와 주변과의 관계에 차별성이 있다는 의미이다. 즉 북, 동쪽 도로에서 간선복도로 진입하기 위해서 필요한 ‘경로’가 남, 서쪽 도로에서의 그것보다 적다는 뜻이다. 실제 현장에서 측정한 바에 의하면 북, 동쪽으로 면한 출입구를 이용하는 고객의 수는 남, 서쪽의 출입구를 이용하는 고객의 2.4 배이었다. 이는 ‘집적도’가 높은 공간의 이용도가 상대적으로 높다는 것을 의미한다.
[레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 축도 및 집적핵]
둘째, ‘격리핵’은 두개의 백화점(Rich's: Rs & Macy's: Ms)의 내부 순환로, 1층의 간이음식점 및 영화관, 그리고 2층과 3층 사이의 중간층에 독립적으로 위치한 전문 사무실(Professional Concourse)에 밀집되어 있다 (그림 6). 여기에서 주목해야 할 점은 다른 하나의 백화점(Nieman Marcus: NM)과 전자의 두 백화점이 상반된 공간조직을 가지고 있다는 점이다. Rs와 Ms의 내부 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있는 반면 내부순환로는 ‘격리핵’에 포함되어 있다. 반대로 NM의 실내 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있지 않고 내부순환로와 주차장을 곧바로 연결하는 옥외 출입구는 ‘집적핵’에 포함되어 있다. 출입구의 數도 주목할 만 하다. Rs의 경우 6개의 옥외 출입구, 2개의 실내 출입구가 있는 반면 NM은 2개의 옥외 출입구, 1개의 실내 출입구가 있다. Ms는 전자의 중간 수치인 3개의 옥외 출입구, 3개의 실내 출입구를 가지고 있다.
위의 결과는 도심형 쇼핑몰에서 고객의 차별화가 고층화 즉 수직적으로 이루어 지고 있다면 LSQ에서는 공간조직의 집적과 격리를 통하여 단일층에서이루어 지고 있다는 것을 의미한다. 고가품을 주로 취급하는 백화점인 NM은 구매의지가 분명하지 않는 복도 쪽의 보행자로 부터는 격리되어야 하고 고정 고객을 위해서는 주차장으로부터 곧바로 진입할 수 있는 경로가 필수적인 것이다. 옥외 출입구 #18은 주변도로에서 진입이 어려운 주차 구조물의 상층부에 위치하고 있음에도 불구하고 그 이용도는 주변도로와 곧바로 연결된 출입구 #19의 이용도가 같은 점이 이를 증명한다. NM을 이용하기 위해 이 쇼핑몰을 찾는 고객은 진입이 어렵고 시각적으로 차단되어 있는 출입구이더라도 목적지에서 가장 가까울 경우 빈번하계 사용하고 있는 것이다. Rs와 Ms에서는 이와는 상반된 전략이 발견된다. 옥외 출입구로 진입한 이용객이 곧바로 실내 출입구를 통해서 간선복도로 빠져 나가지 않게 하기 위해서 내부순환로는 ‘격리’되어 있다. 한편 간선복도를 왕래하는 이용객도 적극적으로 유도하기 위해 실내 출입구는 ‘집적’되어 있다. 따라서 실내 출입구에서 방문객은 최소 하나의 중간 ‘경로’를 지나 백화점 내부로 들어올 수 있지만 백화점 순환로에 있는 방문객이 간선복도로 가기 위해서는 보다 많은 중간 ‘경로’ 거쳐야 한다. NM이 고정 고객을 확보하려고 한다면 후자는 불특정 다수의 방문객을 잠재적 고객으로 간주하고 있는 것이다. 이러한 판매전략의 차별화가 공간전략(Spatial Strategy)에 바탕을 두고 있는 점을 본고는 강조하고자 한다. 공간조직은 상품의 품질, 가격, 판매수완 등의 요인과는 달리 간접적이지만 이용행태와 일정한 상관관계를 이룬다는 점에서 건축가에게 가장 중요한 설계수단이라고 할 수 있다.
한편 간선복도에 면한 소형상점은 입면을 시각적으로 극대화 함으로서 간선복도와의 밀접한 관계를 꾀하고 있다. 복도를 배회하는 방문객을 유치하는 것이 소형상점 성패의 열쇄인 것이다. 이점에서 쇼핑몰 내의 소형상점은 전통적인 가로에 면한 상점과 유사하다고 할 수 있다. 반면 중간층에 자리잡은 전문 사무실층은 복도를 배회하는 방문객을 대상으로 하지 않고, 전화번호부, 잡지, TV 등의 매체를 통해 고객을 확보하고 있다. 쇼핑몰의 공간조직보다는 지명도나 가로에서 시각적 인지도가 더 중요하다. 이점에서 LSQ의 소형상점은 ‘공간의존적(Spatial)’, 전문사무실은 ‘공간독립적(Transpatial)’이라고 할 수있다. 또한 대형백화점은 위의 두가지의 성격을 동시에 지닌다고 할 수 있다.
간이음식점과 영화관이 위치한 1층은 ‘격리핵’에 포함되지만 인접한 옥외 출입구 #29 의 이용율은 전체의 두번째이다. 이 출입구는 지하철(MARTA) 역과 연결되므로 이용객중에는 자동차를 소유하고 못하는 저소득 계층과 청소년이 많은 비율을 차지한다. 따라서 출입구 #29는 3층의 출입구 #1과 비교하여 이용율면 뿐만 아니라 이용객의 구성면에서도 ‘뒷문’ 역할을 하고 있는 셈이다. 이 부분은 3층 까지 오픈되어 있고 3층의 간선복도가 끝나는 부분이므로 수직, 수평적으로 정점을 이룬다. 다양한 계층의 이용객을 한곳에 정체시키고 시각적으로는 장엄한 광경을 연출함으로서 쇼핑몰의 상징적 중심을 형성한다.
LSQ의 해부는 공간이 단순한 기능의 매체가 아니라 그를 이용하는 사회 계층을 반영하는 매체라는 사실이 증명된다. LSQ는 한 사람의 소유주나 건축가의 의도해 의해 한번에 지어진 것이 아니라 30여년 동안 다양한 소유자, 관리자, 건축가에 의해 증축과 개축을 거듭해왔다. 이런 의미에서 LSQ는 애틀랜타의 경제, 사회, 문화를 반영하는 ‘집단성’을 지니고 있는 것이다. 그렇다면 공간조직은 무엇인가를 반영하는 수동적 매체의 역할 만을 하고 있는가? 아니면 공간조직과 이용행태는 상호의존적이고 역동적인 관계를 갖는가?
본고는 공간의 ‘집적도’와 이용자 數의 상관관계를 더 면밀히 분석함으로써 위의 질문에 접근해 보았다. 먼저 LSQ 전체의 집적도와 29개의 지점에서 측정된 이용객의 수의 통계적 ‘상관관계(Correlation)’를 산출해 보았다. 그 결과 지금 까지의 ‘공간조직론’ 연구결과의 평균치를 밑도는 수치가 나왔다 (r=0.388; 표 1) (Peponis et al., 1989; Hillier et al., 1993). 다음 주차장을 제외하고 외부의 최소 보행자로만을 포함한 가상의 제2조직의 집적도와 이용객 수의 상관관계를 산출한 결과 그 수치가 높아졌다 (r=0.517). 이 결과는 건물과 주자장 사이의 흐름을 방해하는 組織上의 장애물이 있다는 것으로 해석할 수 있다. 즉 자동차로 진입해서 주차하기까지 고객이 이용하는 조직과 주차장에서 출입구를 통해 몰 내부로 들어오기 위해서 고객이 이용하는 조직 사이에 괴리가 있다는 것이다. 이 가설을 더 객관적으로 파악하기 위해서 제2의 가상조직에서 몰이 위치한 3층의 이용객과의 상관관계를 동일한 방법으로 환산하였다. 그 결과 상관관계는 더 높아졌다 (r=0.558).
[레녹스 스퀘어의 공간조직과 이용행태의 상관관계]
조직 구분집적도 (Integration: 1/RRA) 집적도와 이용행태의 통계적 상관관계 (Correlation: r)
제1조직: 1층, 2층, 3층과 주차장을 포함한 모든 옥외공간을 연결시킨 조직1.0750.388
제2조직: 제1조직에서 내부공간과 최소의 외부보행자로만을 포함시킨 가상조직0.9240.517 (p=0.0029)
제3조직: 제2조직 중 3층만을 포함시킨 가상조직 0.9550.558 (p=0.0046)
제4조직: 제2조직의 2층과 3층으로 부터 전문사무실층과 대형백화점의 옥외출입구쪽 보행자로를 제외한 가상조직1.1770.732 (p=0.0388)
그러나 이 수치는 공간조직론 연구에서 나타난 상업지역의 수치보다 여전히 낮은 것이다. 본고는 그 원인을 앞에서 언급한 대로 전문사무실 등의 ‘공간독립적’ 시설이 無作爲的(Random)인 상관관계를 야기할 수 있다고 가정하였다. 따라서 제2의 가상조직에서 ‘공간독립적’ 요소를 배제한 제4의 가상조직을 설정했다 (그림 7). 다음 동일한 방법으로 상관관계를 다시 산출하자 그 수치가 높아졌다 (r=0.732). 이 결과는 LSQ가 ‘공간의존적’ 시설과 ‘공간독립적’ 시설이 공존하는 조직이라는 사실을 강력히 뒷받침한다.
[주변도로와 연계성을 지니는 레녹스 스퀘어(Lenox Square) 의 가상조직망]
(그림 7)에서 나타나는 제4의 가상조직은 앞에서 분석한 SMP와 ETC의 집적핵처럼 격자형의 가로망과 유사한 모습을 나타내고 있고 그 조직의 끝은 각각 주변도로와 건물사이의 보행자로를 향하고 있다. 만약 제4의 가상조직과 주변 보행자로를 연결하면 쇼핑몰로 끊어진 도시의 가로망이 부분적으로 복원되는 셈이다. 물리적, 시각적으로 차단되었지만 도시맥락과 연결하려는 경향을 띄고 있다는 것을 증명하고 있는 것이다. LSQ가 1959년 당시 녹지로 싸여진 도시외곽에 지어진 사실을 고려하면 이러한 변화는 주목할 만 하다. 특히 유사한 조건에서 지어 졌던 SLM이 주변상권이 성장함에도 불구하고 도시와의 연계성을 가지지 못하는 점은 LSQ가 지니는 특이성을 돋보이게 한다. 즉 LSQ의 공간조직은 처음부터 외부와의 연계 가능성을 지니고 있었던 것이다. SLM에서 공간조직의 정점이 복도가 끝나는 백화점이라면 LSQ에서는 복도 자체이기 때문이다. 그리고 복도는 외부공간을 향해 열려 있으므로 주변가로와 연결될 가능성을 지닌다. 따라서 LSQ의 복도는 그 구성면에서 19세기 유럽 전역에 존재하였던 아케이드(Arcade)와 유사하다고 할 수 있다 (Geist, 1983).
본고가 예로든 교외형의 SLM과 비교할 때 LSQ가 시사하는 바는 크다. 주변의 밀집화에도 불구하고 여전히 도시와 유리된 私的공간으로 남아있는 SLM과 비교하면 LSQ는 도시 전역의 다양한 사회계층을 유도하고 주변과 연계하여 사회적 場을 형성하고 있는 것이다. 도심에 위치한 SMP나 ETC의 특성에 근접하고 있는 것이다. 물론 LSQ는 다른 대형 쇼핑몰과 마찬가지로 하나의 집합체로 소유, 관리되기 때문에 전통적 가로가 지니는 공적공간과는 거리가 있다. 보안원이 실내, 실외를 정기적으로 순찰하고, 정치성을 띈 어떤 행사도 허용되지 않는 쇼핑몰은 상업주의를 전파하는 첨병이라는 비판의 대상이 되기도 한다. 또 북미 도시의 공적공간이 소멸되어 가는 것과 쇼핑몰의 팽창과는 밀접한 관계가 있는 것도 사실이다. 그러나 쇼핑몰은 그 존재 자체로서 거부의 대상이 되어서는 안되며 그 차별성이 인식되어야 한다. 쇼핑몰은 도시경제에 활력소를 주고 범죄, 기후로 부터 보호받는 공간을 제공하는 역할도 하고 있다. 더우기 도시가 자동차 중심에서 보행자 위주로 완전히 회귀하지 않는 이상 기존의 쇼핑몰이 지니는 특성은 쉽게 사라지지는 않을 것이다. 이 상황에서 쇼핑몰의 계획과 설계는 보행자 위주의 쇼핑행태와 자동차 위주의 쇼핑행태의 문제점을 절충, 보완하는 방향이 되어야 할 것이다. 본고의 연구는 기존의 교외형 쇼핑몰이 증축과 개축을 거치면서 앞으로 도시와의 단절된 관계를 제한적이기는 하지만 복구할 수 있다는 가능성을 보여주고 있다.
5. 결론
본고에서는 쇼핑몰이 집합체로서 성공하고 동시에 도시와 접목되기 위해서는 계획, 설계에서부터 독립된 건축유형으로 간주되지 않고 도시의 맥락에서 파악되어야 한다는 점을 북미의 사례분석을 통해 제시하였다. 쇼핑몰이 가로가 지니는 기능을 파괴하지 않고 공적공간으로 공존하기 위해서는 그 소유, 관리체계, 유통행태 등의 전반적인 문제들이 포함되어야 하겠지만 건축연구의 핵심은 경제, 사회적 기능과 역동적 관계를 지니는 ‘공간조직’에서 부터 시작되어야 함을 본고는 강조하였다.
쇼핑몰은 백화점과 아케이드를 북미 도시의 특수상황에 맞게 결합된 집합체로 그 기능도 아케이드가 지니는 도시와의 연계성, 백화점이 지니는 사회계층의 차별성이 동시에 나타나고 있다. 이 두 요소와 주차시설의 연결관계는 입면이나 상세 등의 시각적 매체보다 추상적이지만 이용행태와 직접적인 관련을 가지는 것으로 나타났다. 본고에서는 기존의 조직과 가상조직에서 이러한 관련성을 분석하여 설계방법론으로서의 가능성을 모색해 보았다. 본 연구는 설계행위로 가는 과정으로 시도되었으므로 계속된 실험과 검증이 계속되어야 할 것으로 본다.
북미의 郊外型 쇼핑몰의 변천은 도시가 지니고 있는 경제유동성, 도심공동화, 낪은 地賈, 자동차문화, 인종갈등으로 인한 도시 내의 分化 등의 특수성을 바탕으로 하고 있다는 점에서 국내상황과 비교하기 위해서는 여러가지 조건들이 고려되어야만 한다. 특히 도심 고층화가 필요 불가결한 상황에 저층의 쇼핑센터는 적용 가능성이 희박하다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 다국적 유통업체의 신도시 진출과 유통시설의 대형화가 추세인 국내상황에서 볼때, 북미에서 시도하고 있는 도심형과 절충형쇼핑몰의 사례는 방법론적인 틀을 제공할 수 있다는 점에서 지속적으로 연구할 가치를 지니고 있다고 본다.
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